압류 및 세금 신고 방법
임대 주택이 압류되면, 국세청(IRS)은 이를 매각으로 간주합니다. 따라서 발생한 이익이나 손실을 세금 신고 시 보고해야 합니다. 그러나 압류된 경우, 주택이 매각되는 일반적인 상황과는 달리 남아 있는 주택 담보 대출금(모기지) 책임 여부 등 추가적인 요인을 고려해야 하므로 세금 신고가 더 복잡해질 수 있습니다.
1단계 – 임대 주택의 세무 기준 계산
세무 기준(세금 기준 금액)은 해당 부동산에 대한 총 비용을 의미하며, 과세 대상 이익 또는 손실을 계산하는 데 필요합니다. 기본적으로 주택을 구입한 가격과 함께, 면적 확장이나 차고 건설과 같은 영구적인 개선 비용도 포함됩니다.
2단계 – 압류로 인한 실현 금액 계산
일반적인 매매 거래에서는 실현 금액이 매매 가격을 의미하지만, 압류의 경우에는 남은 모기지 채무 책임 여부에 따라 달라집니다.
- 만약 더 이상 모기지 채무를 부담하지 않는다면, 실현 금액은 압류 당시 남아 있는 모기지 잔액과 동일합니다.
- 반대로, 여전히 모기지 채무를 갚아야 하는 책임이 있다면, 실현 금액은 압류 당시의 공정 시장 가치(FMV, Fair Market Value)로 간주됩니다.
또한, 은행이 남은 부채를 면제해주는 경우(즉, 더 이상 상환할 필요가 없는 경우), 해당 금액 중 주택의 공정 시장 가치를 초과하는 부분은 일반 과세 소득으로 간주됩니다. 이 금액은 압류로 인한 손익 계산과 별도로 과세됩니다.
3단계 – 이익 또는 손실 계산
압류로 인해 실현된 금액이 결정되면, 해당 금액에서 세무 기준을 차감하여 이익 또는 손실을 계산할 수 있습니다.
- 만약 1년 이상 보유한 임대 주택에서 손실이 발생한 경우, 이는 일반 손실(ordinary loss)로 간주되며, 개인 세금 신고서에서 다른 소득과 상계하여 공제할 수 있습니다.
- 반대로 이익이 발생하면, 장기 자본 이득(long-term capital gain)으로 간주되며, 일반 소득세율보다 낮은 자본 이득세율이 적용됩니다.
4단계 – 국세청(IRS)에 거래 보고
IRS는 납세자가 압류로 발생한 이익 또는 손실을 양도 소득 및 사업 재산 보고서(Form 4797) 에 보고하도록 요구합니다.
- 압류로 인해 장기 자본 이득이 발생한 경우, 개인 소득세 신고서(1040)의 Schedule D 에도 해당 금액을 추가해야 합니다.
- 손실이 발생한 경우, Form 4797 만 제출하면 됩니다.
- 또한, 부채 면제 금액이 일반 소득으로 과세되는 경우, 해당 금액을 Form 1040 에 보고해야 합니다. 일반적으로 압류를 진행한 은행은 해당 연도가 끝난 후 1099-C 양식 을 발행하여 면제된 부채 금액을 보고하며, 납세자는 이를 기반으로 세금을 납부해야 합니다. 하지만, 1099-C에 기재된 정보가 정확한지 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
