모기지 이자
주택을 임대하는 대신 둘째 주택으로 사용하는 경우, 주택 대출 이자는 첫째 주택의 주택 대출 이자와 동일한 한도 내에서 공제할 수 있습니다.
- 2018년 이전 세금 연도의 경우, 첫째와 둘째 주택에 담보로 맡긴 최대 $1.1 million의 부채 중 주택 구입 또는 개선에 사용된 이자를 100%로 공제할 수 있습니다. 이것은 최대 $1 million의 모기지 부채와 최대 $100k의 주택 자산 부채 (home equity debt)로 구성됩니다. (이는 각 주택당 110만 달러가 아니라 모든 주택에 대한 총 110만 달러의 부채입니다)
- 2018년부터 한도는 2017년 12월 16일 이후에 시작된 구속력 있는 계약 또는 대출에 대해 첫 번째 및 두 번째 주택을 담보로 한 부채의 $750,000로 줄어듭니다.
주택세금 – Property Taxes
둘째 주택의 property taxes도 공제할 수 있습니다. 사실, 주택 대출 이자 규칙과 달리 보유한 모든 주택의 재산세를 공제할 수 있습니다. 그러나 2018년부터, 부동산 및 소득세를 포함한 모든 주·지방세 공제액의 총액은 세금 신고당 $10,000로 제한됩니다.
임대하는 경우
개인 사용과 임대 사용의 비율에 따라 매우 다른 세금 규칙이 적용됩니다.
다음과 같은 경우에 재산을 임대하는 경우:
- 1년 중 14일 이하, 임대 수입을 세금으로 부과하지 않고 수입을 받을 수 있습니다. 하루에 $6,000를 받더라도 IRS는 이를 취급하지 않습니다. 이 집은 개인 거주지로 간주되어, 둘째 주택에 대한 일반 규칙에 따라 주택 대출 이자 및 property tax를 공제할 수 있습니다.
- 14일 이상 임대하는 경우, 모든 임대 수입을 신고해야 합니다. 또한 임대 비용도 공제할 수 있으며, 이는 재산이 개인적인 용도로 사용되는 시간과 임대 용도로 사용되는 시간 사이에서 비용을 할당해야 하기 때문에 복잡합니다.
개인적으로 사용하는 경우
- 14일 이상 또는 임대 일수의 10% 이상 중 더 많은 기간, 그것은 개인 거주지로 간주되어 임대 손실을 공제할 수 없습니다. (하지만 개인 거주지이기 때문에, 임대 비용으로 인정되지 않는 이자는 개인 비용으로 공제할 수 있습니다.)
- 최대 14일 또는 10%의 휴가용 주택은 임대 부동산으로 간주되며 매년 최대 $25,000의 손실이 공제될 수 있습니다. 그래서 많은 휴양지 소유자들은 여가 시간을 줄이고 재산을 “유지”하는 데 많은 시간을 보내게 됩니다.
수리일은 개인적인 사용으로 간주되지 않습니다. 손실로 인한 세금 절약은 별장 비용을 지불하는 데 도움이 됩니다. 불행하게도 개인 사용을 보류하면 임대 비용이나 개인 거주 비용으로 인정되지 않는 모기지 이자 부분에 대한 상각을 포기해야 합니다.
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