세금 유치권 투자는 무엇인가요? – Tax Lien Investing

Lien(저당/유치권)은 자산에 대한 법적 청구권으로, 해당 자산 소유주가 그 자산과 관련된 세금 부채를 지불하지 않을 때 설정됩니다. 부동산에서는 재산세를 납부하지 않는 개인이나 기업에게 세금 부채에 대한 세금 저당이 부여됩니다. 토지 소유주나 주택 소유주는 일반적으로 부동산 세금 저당이 만료되기 전에 부채와 벌금 및 이자를 상환하여 제거할 수 있습니다.

부동산 세금 저당은 주로 지방 정부, 즉 도시, 시 또는 카운티에 의해 세금 납부자에게 부여됩니다. 많은 정부가 세금 부채를 직접 회수하는 권리를 보유하고 있지만, 세금 저당 증서에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 증서 중 하나를 공개 경매에서 구매하면 해당 지방 정부에게 지불할 세금에 대한 책임을 지게 됩니다. 또한 그 부동산 소유자로부터 그 부채를 회수하는 책임을 가지게 됩니다.

세금 저당 증서(a tax lien certificate)를 제삼자 투자자에게 판매함으로써, 지방 정부는 연체된 세금에 대한 보장된 지불을 받을 수 있으며, 위험을 감수하고자 하는 투자자들은 시간이 지남에 따라 그 부채를 상환하는 소유자로부터 이자를 받을 것입니다.

세금 부채 구매 – Purchasing a tax debt

세금 저당이 판매될 공개 경매를 개최하기 전에, 지방 정부는 판매 대상인 세금 저당을 공개할 것입니다. 이는 경매가 시작되기 전에 관심 있는 당사자들이 부채를 검토하고 부동산을 연구할 시간을 제공합니다. 이러한 증서 중 일부는 상대적으로 적은 금액의 미납 부동산 세금을 나타내며(몇 백 달러), 다른 일부는 기본 부동산 가치의 상당한 비율을 나타냅니다. 큰 가치를 나타내는 일부 증서는 부채를 상환하지 않을 경우 해당 부동산이 압류될 수 있다는 표시가 함께 제공됩니다.

세금 유치권 증명서를 경매하는 두 가지 주요 방법:

1. 프리미엄 수령 (Accept a premium) – 지방 정부는 자신들의 세금 저당에 대한 가격을 설정할 것입니다 — 일반적으로 연체된 미지급 부채의 잔액입니다 — 그리고 투자자들은 해당 시작 입찰액보다 높은 금액으로 입찰할 수 있습니다. 그들의 투자 수익은 그들이 입찰한 금액을 초과하는 이자로부터 수집된 금액입니다.
2. 최저 이자율 수령 (Accept the lowest interest rate) – “입찰 하향 (bid-down)” 방법을 따라, 잠재적 투자자는 세금 유치권에 대해 명시된 최저 이자율을 입찰하기 위해 경쟁하게 됩니다. 낙찰된 입찰은 투자자가 부채를 상환할 때 부동산 소유자로부터 받는 이자율을 설정합니다.

많은 부동산 소유주들은 초기 부채 상환 일정을 따르며 적시에 부채를 상환할 것입니다. 이러한 경우에는 투자자들이 경매에서 부채를 구매한 가격을 초과하는 이자 부분을 수집하여 이익을 얻게 됩니다. 그러나 일부 주택 소유자는 부채를 상환할 수 없거나 파산 신청을 할 수도 있습니다. 이러한 경우, 투자자는 압류 절차를 통해 투자금을 회수할 수 있습니다. 유치권이 충분히 크다면 재산 자체에 대한 권리도 부여받을 수도 있습니다.

부채 상환 결과가 크게 달라질 수 있기 때문에 세금 유치권은 위험한 투자로 악명이 높습니다. 이 옵션에 투자하기 전에 현지 법률을 조사하여 충분한 실사를 수행해야 합니다.