차압(foreclosures)에 대한 세금 팁

압류 절차에서 집을 잃는 것은 주택 소유자에게 고통스럽고 스트레스를 유발할 수 있는 경험입니다. 그러나 압류 과정의 세금 영향을 이해하면 재정적 피해를 최소화하는 데 도움이 될 수 있습니다.

대출금이 주택 매각 가격을 초과하는 경우, 대출 기관(the lender)이 처리할 수 있는 기본 방법에는 두 가지가 있습니다. 남은 부채를 취소하거나, 여전히 갚아야 하는 무담보 채무로 전환하는 것입니다.

Income from canceled debt

만약 채무를 취소하면, 취소된 금액을 그 해의 소득으로 보고해야 할 수도 있습니다. 2007년에 제정된 ‘주택 차압 채무 구제법'(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)에 따르면, 본인 주거지와 직접 관련된 경우 취소된 채무를 최대 200만 달러까지 제외할 수 있습니다. 이 법은 2020년 12월 31일까지 취소된 채무에 적용되며, 2020년에 서면 계약이 체결된 경우 2021년에 면제된 채무에도 적용될 수 있습니다.

2020년 12월 27일, 팬데믹으로 영향을 받은 사람들을 구제하기 위한 경기부양책으로 ‘통합 세출법'(Consolidated Appropriations Act, CAA)이 제정되었습니다. CAA는 2021년부터 2025년까지 취소된 자격 있는 모기지 채무를 소득에서 제외하는 조치를 연장합니다. 그러나 제외되는 채무의 최대 금액은 75만 달러로 제한됩니다.

취소된 채무가 두 번째 주택이나 업무용 사무실과 관련된 경우, 해당 법은 적용되지 않으며 그 금액을 해당 연도의 과세 소득에 포함시켜야 할 수도 있습니다.

Interest on leftover debt

대출 기관은 주법에 따라 압류 및 주택 매각 후 남은 채무를 무담보 채무로 전환할 수 있습니다. 이 경우, 해당 채무에 대한 이자는 더 이상 부동산과 직접적으로 관련되지 않으므로 모기지 이자 공제 혜택을 받을 수 없습니다.

만약 주택이 대출 총액보다 낮은 가격에 팔릴 것으로 보인다면, 압류 절차가 시작되기 전에 채권자와 “숏 세일”(short sale) 거래를 협의하는 것을 고려해보세요.