손해를 보고 팔아야 하는 임대 부동산을 소유하고 있을 수 있습니다. 고통을 덜기 위해 임대 부동산 판매로 인한 손실은 일반적으로 유리한 세금 처리를 받습니다.
시장이 안 좋을 때 임대 주택을 팔거나 자산 가치보다 더 많은 돈을 투자해야 한다면 손해를 볼 수 있습니다. 세금 이득 또는 손실이 있는지 확인하려면 부동산 판매 가격을 세금 기준과 비교해야 합니다. 과세 기준 (the tax basis)은 일반적으로 원래 구매 가격에 개선 비용(수리 및 유지 관리로 공제된 비용 제외)을 더한 금액에서 재산을 소유한 동안 청구한 감가상각 공제를 제외한 금액입니다.
세금 손실이 있는 경우 더 유리한 규칙이 적용될 수 있습니다.
임대 부동산을 1년 이상 소유한 후 매각하면 세금 손실이 예상된다고 가정해 봅시다. 이 손실은 Section 1231 손실이 될 것입니다. 이것는 좋은 종류의 손실이 될 수도 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
Section 1231 손실은 급여, 보너스, 자영업 수입, 자본 이득 등 모든 종류의 소득을 감소시키는 데 사용될 수 있습니다.
Section 1231 손실이 충분히 크면 다른 소득을 0 이하로 줄일 수 있어 순 영업 손실(NOL)이 생길 수 있습니다. 그렇다면 이러한 NOL을 적어도 2년 동안 세금이 부과되는 소득을 상쇄하기 위해 뒤로 미룰 수 있습니다. 그렇게 함으로써, 이전 연도의 세금 중 일부 또는 전부를 수정한 세금 신고서를 통해 환급받을 수 있습니다.
2년 전으로 돌아가서 NOL을 사용하고도 남아 있는 경우, 나머지를 향후 과세 연도로 이월하여 미래 소득을 상쇄할 수 있습니다(최대 20년). 또는 다시 이월하지 않고 앞으로 20년 동안 이월하도록 선택할 수 있습니다.
